LMNP : quelles charges sont déductibles de vos revenus locatifs ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) attire de nombreux investisseurs en quête d'un régime fiscal avantageux pour leurs biens immobiliers meublés. L'un des atouts majeurs du LMNP réside dans la possibilité de déduire certaines charges des revenus locatifs, permettant ainsi de réduire l'impôt à payer et d'augmenter la rentabilité de l'investissement.

Charges liées au bien immobilier

Les charges liées au bien immobilier représentent une part importante des dépenses déductibles des revenus locatifs LMNP. Elles englobent les charges foncières, les frais de travaux et les coûts d'assurance, ainsi que les dépenses liées à la gestion du bien.

Charges foncières

Les charges foncières, telles que la taxe foncière sur les propriétés bâties, sont intégralement déductibles des revenus locatifs. Le calcul de la taxe foncière se base sur la valeur locative cadastrale du bien et varie en fonction de la commune. À titre d'exemple, un appartement situé à Paris sera soumis à une taxe foncière plus élevée qu'un appartement situé dans une petite ville de province.

• Taxe foncière : Cette taxe est due par le propriétaire du bien et représente une part importante des charges foncières. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, de la commune et de la nature du bien (appartement, maison, local commercial, etc.).
• Taxe d'habitation : La taxe d'habitation est déductible des revenus locatifs uniquement si le logement est loué vide. En cas de location meublée, c'est le locataire qui est redevable de la taxe d'habitation.
• Taxe sur la propriété des locaux commerciaux : Cette taxe s'applique aux locaux commerciaux et peut être déductible des revenus locatifs selon les conditions spécifiques à la commune. Par exemple, la commune de Lyon peut avoir des conditions spécifiques pour la déduction de cette taxe.
• Autres taxes foncières : Certaines communes peuvent prélever des taxes foncières supplémentaires, telles que la taxe d'aménagement, qui peuvent également être déductibles du revenu locatif.

Charges de travaux

Les travaux réalisés sur le bien immobilier peuvent également donner lieu à des charges déductibles. Il est important de distinguer les travaux d'entretien et de réparation des améliorations et des travaux d'agrandissement.

• Travaux d'entretien et de réparation : Les travaux d'entretien courant, comme la réparation d'un robinet qui fuit ou le remplacement d'une vitre cassée, sont déductibles des revenus locatifs dans l'année où ils sont effectués. Les travaux de rénovation, comme la réfection de la salle de bain, sont également déductibles, mais sous certaines conditions, notamment la nécessité de maintenir le bien en bon état locatif.
• Améliorations et travaux d'agrandissement : Les améliorations et les travaux d'agrandissement du bien ne sont pas déductibles directement, mais ils ouvrent droit à un amortissement. L'amortissement permet de déduire une fraction du coût du bien chaque année, et ce, pendant une durée définie. Par exemple, la rénovation d'une cuisine ou la mise en place de doubles vitrages peuvent donner lieu à un amortissement.

Exemple : La rénovation d'une cuisine d'un appartement situé à Bordeaux, avec la mise en place de nouveaux équipements électroménagers, ouvre droit à un amortissement sur une durée de plusieurs années. Cet amortissement sera déduit chaque année des revenus locatifs, réduisant ainsi l'impôt à payer.

Charges d'assurance

Les assurances couvrant le bien immobilier et les risques liés à la location sont également des charges déductibles.

• Assurance habitation : L'assurance habitation est obligatoire pour les propriétaires bailleurs et couvre les dommages causés au bien en cas d'incendie, de dégât des eaux, de vandalisme, etc. La prime d'assurance est déductible des revenus locatifs.
• Assurance risques locatifs : Cette assurance protège le propriétaire contre les risques liés à la location, tels que les impayés de loyers, les dégradations du bien par le locataire, etc. La prime d'assurance est également déductible des revenus locatifs.
• Assurance responsabilité civile du propriétaire : Cette assurance couvre la responsabilité du propriétaire en cas de dommages causés à un tiers par le locataire ou par le bien lui-même. La prime d'assurance est déductible des revenus locatifs.

Charges liées à la gestion du bien

Les frais liés à la gestion du bien immobilier, qu'il s'agisse de frais de syndic, de gestion locative ou de gestion personnelle, sont également déductibles.

• Frais de syndic (si applicable) : Pour les biens en copropriété, les frais de syndic, qui couvrent la gestion, l'entretien et la réparation des parties communes, sont déductibles des revenus locatifs. Par exemple, les frais de syndic pour un appartement situé dans une résidence à Nice seront déductibles des revenus locatifs.
• Frais de gestion locative : Si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, les honoraires facturés par ce dernier sont déductibles des revenus locatifs. Les honoraires d'une agence immobilière spécialisée dans la gestion locative à Lyon, par exemple, sont déductibles des revenus locatifs.
• Frais de gestion personnelle : Si vous gérez vous-même votre bien, vous pouvez déduire les frais de gestion personnelle, c'est-à-dire le temps que vous consacrez à la gestion du bien. Il est conseillé de créer une grille d'estimation du temps passé, en tenant compte des tâches effectuées (recherche de locataire, visites, gestion des loyers, etc.).

Exemple : Si vous consacrez 10 heures par mois à la gestion de votre bien, en tenant compte d'un taux horaire de 20 euros, les frais de gestion personnelle déductibles s'élèveraient à 200 euros par mois.

Charges liées à l'activité de location

Outre les charges liées au bien immobilier, certains coûts liés à l'activité de location sont également déductibles des revenus locatifs. Ces charges englobent les charges d'exploitation, les charges de communication et les charges financières.

Charges d'exploitation

• Frais de fourniture d'eau, d'électricité, de gaz et de chauffage : Vous pouvez déduire les frais de fourniture d'énergie liés au bien loué. Cependant, il est important de distinguer les charges récupérables du locataire, comme les frais d'eau, qui ne sont pas déductibles.
• Frais de téléphonie, internet et autres services : Les frais de téléphonie, internet et autres services liés à l'activité de location, tels que la télévision par câble, sont déductibles des revenus locatifs. Il est important de distinguer l'usage professionnel de l'usage personnel.
• Frais de blanchisserie et de ménage (si applicables) : Si vous fournissez un service de blanchisserie ou de ménage à vos locataires, ces frais sont déductibles des revenus locatifs.

Charges de communication

Les charges de communication représentent les frais liés à la promotion du bien et à la gestion de la location.

• Frais de publicité et de marketing : Les frais liés à la promotion du bien, tels que les annonces dans les journaux ou les sites web spécialisés, sont déductibles. Par exemple, les frais d'une campagne publicitaire sur un site d'annonces immobilières dédié à la location à Marseille seraient déductibles.
• Frais de site web (si applicable) : Si vous avez créé un site web pour promouvoir votre bien, les frais d'hébergement et de maintenance du site sont déductibles.
• Frais de communication (téléphone, internet) liés à la gestion du bien : Les frais de communication liés à la gestion du bien, tels que les appels téléphoniques aux locataires, sont déductibles.

Charges financières

Les charges financières représentent les frais liés au financement de l'investissement immobilier.

• Intérêts d'emprunts : Les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du bien immobilier ou à l'aménagement du bien sont déductibles des revenus locatifs. Par exemple, les intérêts d'un prêt immobilier contracté pour l'achat d'un appartement à Nice seraient déductibles.
• Frais de dossier et de garantie d'emprunt : Les frais de dossier et de garantie d'emprunt liés à un prêt immobilier sont également déductibles des revenus locatifs.
• Frais bancaires liés à la gestion des comptes (si applicable) : Les frais bancaires liés à la gestion des comptes liés à la location du bien peuvent être déductibles.

Amortissement

L'amortissement est une charge déductible des revenus locatifs qui permet de tenir compte de la dépréciation du bien immobilier et des biens mobiliers liés à la location.

• Concept d'amortissement : L'amortissement consiste à déduire une fraction du coût d'un bien chaque année pendant une durée définie. Cette durée varie en fonction de la nature du bien.
• Dépenses amortissables : Les biens mobiliers, tels que le mobilier, l'électroménager, les équipements informatiques, ainsi que les aménagements du bien, sont amortissables.

Exemple : Si vous avez acheté un canapé pour 1000 euros avec une durée d'amortissement de 5 ans, vous pourrez déduire 200 euros par an (1000 euros / 5 ans) de vos revenus locatifs.

Charges liées au statut LMNP

Les charges liées au statut LMNP concernent principalement les cotisations sociales et les impôts.

Cotisations sociales

Les LMNP sont soumis à différents régimes sociaux, en fonction de leurs revenus et de leur statut. Il existe notamment le régime général de la Sécurité sociale, le régime social des indépendants (RSI) ou encore les régimes spéciaux.

• Régimes sociaux : Le choix du régime social est crucial, car il impacte le niveau des cotisations sociales à payer. Le régime général de la Sécurité sociale s'applique aux LMNP dont les revenus locatifs sont inférieurs à un certain seuil, tandis que le RSI s'applique aux LMNP dont les revenus dépassent ce seuil.
• Cotisations sociales : Les cotisations sociales couvrent les risques maladie, retraite, invalidité et chômage. Le montant des cotisations sociales varie en fonction du régime et du revenu du LMNP.

Impôts et taxes

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu après déduction des charges. Les LMNP peuvent également être soumis à la TVA, selon la nature de leur activité et leur régime fiscal.

• Impôt sur le revenu : Le calcul de l'impôt sur le revenu se fait après déduction des charges, y compris les charges déductibles LMNP.
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : Si vous êtes soumis à la TVA, vous pouvez déduire la TVA récupérable sur vos achats liés à la location.
• Autres taxes et impôts : Certaines autres taxes et impôts peuvent s'appliquer aux LMNP, telles que la taxe foncière, la taxe d'habitation ou la taxe d'aménagement.

Optimisez vos charges déductibles

Vous pouvez optimiser vos charges déductibles en LMNP et réduire votre impôt en suivant quelques conseils pratiques.

Bien choisir vos investissements

• Prioriser les biens avec des charges déductibles élevées : Investissez dans des biens immobiliers qui offrent un fort potentiel d'amortissement, comme les biens avec des équipements récents ou des aménagements importants.
• Investir dans des biens énergétiques : Investissez dans des biens respectueux de l'environnement, comme les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation), pour réduire vos charges d'exploitation.

Gérer efficacement votre bien

• Optimiser les contrats d'assurance et de services : Comparez les offres et négociez les tarifs des contrats d'assurance et des services liés à la location.
• Mettre en place une gestion locative efficace : Une gestion locative efficace vous permet de minimiser les frais de gestion, comme les frais de location, les honoraires de syndic, etc.

Respecter les règles fiscales

• Tenir une comptabilité rigoureuse : Tenez une comptabilité précise et complète pour justifier les charges déductibles.
• Se renseigner auprès d'un expert-comptable : Un expert-comptable peut vous accompagner dans la gestion de votre situation fiscale et vous aider à optimiser vos charges déductibles.

Les charges déductibles en LMNP offrent un important avantage fiscal aux investisseurs immobiliers. En choisissant judicieusement votre bien, en gérant efficacement votre propriété et en respectant les règles fiscales, vous pouvez réduire votre impôt et optimiser vos revenus locatifs.